Quali documenti occorrono per vendere casa?
Per vendere una casa in Italia, il venditore di un bene immobile deve mostrare al notaio, che dovrà predisporre l’atto di vendita casa, la seguente documentazione:
Atto di proprietà: documento che dimostra che sei il proprietario della casa.
Documenti catastali (es. Planimetria)
Visura Catastale Storica e aggiornata
Permesso di costruire
Regolamento condominiale
Dichiarazione dell’amministratore saldo spese ordinarie e straordinarie
Titolo edificatorio abilitativo
Certificato energetico (A.P.E.). Documento che valuta la prestazione energetica della casa.
Copia del contratto preliminare di compravendita
Attestazione del pagamento già effettuato al venditore
Dati dell’agenzia immobiliare con l’indicazione della provvigione accordata e copia dei versamenti effettuati.
Cos’è il Preliminare di Vendita?
Il preliminare di vendita è un contratto che viene stipulato tra il venditore e l’acquirente di un immobile, prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.
Questo contratto ha lo scopo di fissare le condizioni e i termini della futura transazione immobiliare, come il prezzo, le modalità di pagamento, le scadenze e le eventuali clausole accessorie.
Le parti si impegnano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile.
In sintesi, il preliminare di vendita è un passo importante per la definizione delle condizioni di vendita di un immobile e per la protezione delle parti coinvolte nella transazione..
Cos‘è l’A.P.E.?
L’APE è un documento obbligatorio per legge indispensabile per la vendita e per la pubblicizzazione di un immobile e può essere redatto solo dai tecnici abilitati in Regione.
L’attestato di prestazione energetica (APE) è un documento che contiene le caratteristiche energetiche di un edificio, un’abitazione o un appartamento.
Esprime il consumo in termini energetici della vostra abitazione. Si esprime attraverso un indice numerico in Kw/mq. ed una lettera dalla A alla G dove G indica la classe più bassa con il maggior consumo e la A quella più alta con il minor consumo energetico. I tempi per il rilascio in media sono tra 5 ai 10 giorni ed ha una durata di 10 anni. Il costo (comprensivo di IVA e tasse regionali) si aggira tra i 150 ed i 200€.
Qual è la differenza tra Proposta di Acquisto e Preliminare di Vendita?
La proposta di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo, che “vincola” il promissario acquirente alla propria offerta.
Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero “atto pre – negoziale”; come tale non è soggetta all’obbligo di registrazione ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”.
Nell’ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare, assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest’ultimo: forma scritta, contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.
Il preliminare di vendita rappresenta un impegno più forte rispetto alla semplice proposta d’acquisto, in quanto entrambe le parti si impegnano a portare a termine la vendita in base ai termini concordati.
Quanto si versa al Preliminare di Vendita?
Si può dire che un buon contratto preliminare è l’atto essenziale perché si arrivi nel migliore dei modi e senza sorprese alla vendita per Atto Pubblico.
Al momento della sottoscrizione del contratto preliminare è regola versare alla parte venditrice una somma a titolo di acconto sul prezzo. Non c’è nessuna norma che indichi la percentuale esatta da versare, ma normalmente si usa corrispondere una somma che varia tra il 10% e il 30% del prezzo a titolo di caparra confirmatoria.
La variabilità di questo importo può dipendente dal valore dell’immobile e dal tempo passa tra la data stipula del contratto preliminare e la data di stipula dell’Atto Pubblico per il trasferimento della proprietà da una parte all’altra.
Cosa è la Caparra Confirmatoria?
La caparra confirmatoria è uno Strumento disciplinato dal Codice Civile ed è una somma di denaro versata da un acquirente ad un venditore come garanzia della propria serietà e della volontà di portare a termine contratto preliminare di compravendita.
La caparra confirmatoria serve a conferire validità al contratto e a tutelare entrambe le parti, in quanto se l’acquirente dovesse rinunciare all’acquisto, la caparra verrà trattenuta dal venditore come indennizzo per i danni subiti.
Se invece l’acquisto viene portato a termine, la caparra verrà dedotta dal prezzo totale concordato.
Se, al contrario, dopo avere incassato la caparra confirmatoria parte venditrice non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte acquirente di un importo pari al doppio di quanto ricevuto.
Qual è la differenza tra Caparra e deposito cauzionale?
La caparra e il deposito sono entrambi dei pagamenti anticipati, ma hanno scopi leggermente diversi.
Caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria funge da garanzia: la parte che versa la caparra si impegna a non recedere dal contratto, pena la perdita della somma; la parte che la riceve, invece, si impegna a non recedere, pena la restituzione del doppio dell’importo. Generalmente il versamento si effettua a conclusione del contratto preliminare: qualora il patto non venga rispettato, la caparra (o il suo doppio) è impiegabile come risarcimento del danno. La caparra confirmatoria non è valutata corrispettivo del contratto, nemmeno in caso di inadempimento, per cui su tale somma non deve essere applicata l’Iva.
Deposito Cauzionale
La cauzione, come la caparra confirmatoria, è una somma di denaro che viene versata da una delle parti e viene utilizzata come garanzia contro l’inadempimento del contratto. A differenza della caparra confirmatoria, però, in caso di inadempimento l’importo ha la funzione di risarcimento del danno: in questa ipotesi tale somma costituisce una parte costituente di reddito positivo o negativo. Il deposito cauzionale, al termine del contratto, deve essere restituita a chi l’ha versata e non viene inclusa nel corrispettivo stabilito.
In sintesi, la caparra è utilizzata per confermare l’intenzione di entrare in un contratto, mentre il deposito è utilizzato come garanzia per il bene o il servizio che verrà fornito.
Cos’è il Rogito?
l rogito è un atto notarile formale e scritto con cui si trasferiscono i diritti di proprietà su un immobile da un venditore a un acquirente. Questo documento viene redatto da un notaio per formalizzare le reciproche volontà delle parti.
Il rogito contiene tutte le informazioni relative all’immobile, come la descrizione, la localizzazione e le condizioni della vendita. In Italia, il rogito è un passo fondamentale nella compravendita immobiliare e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e deve essere trascriverlo presso i Pubblici Registri immobiliari perché la compravendita sia resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti dei terzi.
Cosa sono Usufrutto e Nuda Proprietà?
L’usufrutto e la nuda proprietà sono due forme di proprietà separata di un bene immobile, in cui una persona (usufruttuario) ha il diritto di usare e godere dell’immobile, mentre l’altra (proprietario nudo) mantiene la proprietà del bene stesso.
L’Usufruttuario ad esempio può utilizzare l’immobile per abitarci, farlo usare a parenti o amici o a terzi in cambio di un canone d’affitto, ecc. L’usufrutto può essere vitalizio (per tutta la durata della vita dell’usufruttuario) o a termine (per un periodo stabilito contrattualmente). Durante questo periodo, l’usufruttuario ha il controllo del bene, ma non può alienare o modificare il bene stesso.
Nuda proprietà: il diritto di disporre della proprietà dell’immobile. Questo significa che il proprietario nudo non ha il diritto di utilizzare il bene, ma ha il diritto di venderlo o di trasferirlo a terzi.
Cos’è l’incarico “in esclusiva”?
Firmando un incarico in esclusiva il venditore si obbliga a non conferire incarico ad altre agenzie immobiliari né a terzi né a porre in vendita l’immobile direttamente o per interposta persona per tutto il periodo di vigenza dell’incarico.
Questo tipo di incarico è vantaggioso sia per il venditore che per l’agenzia immobiliare, poiché fornisce all’agenzia un incentivo a lavorare più duramente per vendere l’immobile, poiché è l’unica in grado di farlo. Inoltre, garantisce al venditore che non ci sarà confusione o sovrapposizione nella rappresentanza dell’immobile, poiché c’è un solo agente immobiliare che si occupa della vendita.
In sostanza l’incarico “in esclusiva” fornisce a entrambe le parti maggiore chiarezza e focus nel processo di vendita.
Meglio l’incarico "in esclusiva" o "non in esclusiva"?
Offriamo entrambi i metodi. Ma esistono notevoli differenze nel trattamento di uno piuttosto che dell’altro contratto.
L’incarico “in esclusiva” è il metodo più efficace per vendere o locare un immobile. L’agenzia si impegna ad affrontare tutta una serie di costi e sforzi per la promozione, la pubblicità e quant’altro. Tutto ciò incide anche sui tempi che occorrono per la vendita.
L’incarico “non in esclusiva” è il metodo tramite il quale il proprietario dell’immobile può conferire a più agenzie il mandato a vendere, ma ciò crea molta confusione, solitamente ingestibile.. Spesso non si concede l’esclusiva perché si pensa sia “limitante”: più agenzie hanno l’immobile in vendita e più chance ho di vendere. Forse questa idea valeva un qualche tempo fa; oggi con la nuove tecnologie e con il web marketing, siamo in grado di raggiungere più del 95% dei potenziali acquirenti.
Negli annunci immobiliari i mq sono lordi o netti?
Gli annunci immobiliari, a meno che non venga specificato, riportano sempre i mq lordi. Ciò significa che la superficie dell’immobile è calcolata all’esterno dei muri perimetrali e alla metà di muri che dividono la proprietà da altre. Generalmente, si aggiunge 1/3 o 1/5 della superficie degli spazi esterni, in base alla grandezza di quest’ultimi, 1/3 delle cantine ed a volte una percentuale delle parti comuni.
L’agente immobiliare con l’incarico si assume degli obblighi?
Assolutamente sì. Si obbliga a:
Promuovere e pubblicizzare l’immobile in modo da attrarre potenziali acquirenti (a titolo esemplificativo mediante pubblicità su siti internet, social, locandine, ecc.)
Comunicare al venditore, ai sensi dell’art. 1759 c.c., tutte le circostanze note alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso;
Trasmettere al venditore tempestivamente le proposte di acquisto efficaci e conformi all’incarico;
Fornire informazioni sul prezzo di vendita, sulla zona e sulle caratteristiche dell’immobile;
Non richiedere un prezzo di vendita diverso da quello stabilito dall’incarico;
Verificare sulla documentazione attestante il titolo di provenienza consegnatagli dal venditore, la legittimazione dello stesso a disporne;
Condurre visite all’immobile con i potenziali acquirenti;
Gestire le offerte e le trattative per conto del proprietario;
Aiutare il proprietario a risolvere eventuali problemi durante il processo di vendita.
L’agente immobiliare è tenuto a svolgere il proprio lavoro con diligenza e competenza e a rispettare le leggi e le norme che regolamentano l’attività immobiliare. In caso di incarico “in esclusiva”, l’agente immobiliare ha l’obbligo di promuovere esclusivamente l’immobile per conto del proprietario e non può accettare incarichi per la vendita di immobili simili da altri proprietari.